In der aktuellen Diskussion um den Immobilienmarkt wird ein Thema immer drängender: Die Auswirkungen sinkender Verkaufszahlen auf die Gesamtwirtschaft. Ray White Group Chief Economist Nerida Conisbee warnt, dass weniger Immobilienverkäufe nicht nur die Einnahmen aus der Stempelsteuer reduzieren, sondern auch die wirtschaftlichen Aktivitäten in anderen Bereichen erheblich einschränken könnten. Das klingt vielleicht erstmal wenig aufregend, aber die Kettenreaktion, die ein Immobilienverkauf auslöst, ist vielschichtiger als man denkt. Von Kreditaufnahmen über Renovierungen bis hin zu Umzugskosten – alles hängt miteinander zusammen. Wenn die Verkäufe zurückgehen, leidet die gesamte Wirtschaft, und das unabhängig von den Preisen. Wer hätte gedacht, dass eine so einfache Transaktion so viele Wellen schlagen kann?
Ein Blick auf die historischen Verkaufszahlen in Australien zeigt, dass diese in den letzten 25 Jahren zwischen weniger als 380.000 und mehr als 580.000 pro Jahr schwankten. Die stärksten Rückgänge traten in Zeiten auf, in denen die Bereitschaft oder Fähigkeit zu verkaufen durch engere Kreditvergaben, höhere Zinssätze oder politische Veränderungen eingeschränkt wurde. Vor diesem Hintergrund könnte der aktuelle Haushalt Käufer dazu verleiten, abzuwarten und die Auswirkungen auf Preise, Mieten und Investoren nachzuvollziehen. Verkäufer wiederum könnten zögern, wenn sie sich unsicher sind, wie groß der zukünftige Käuferpool sein wird. Und das ist ganz schön knifflig!
Die Rolle des Bundeshaushalts
Der Bundeshaushalt hat das Ziel, die Nachfrage von Investoren von bestehenden Wohnimmobilien auf Neubauten zu verlagern. Doch dieser Ansatz könnte unbeabsichtigte Folgen nach sich ziehen. Die Stempelsteuer, die auf Eigentumsübertragungen erhoben wird und nicht auf Wertsteigerungen, führt dazu, dass eine geringere Anzahl von Transaktionen direkte Haushaltsprobleme für die Bundesstaaten bedeutet. Im Jahr 2024-25 machten Stempelsteuern auf Übertragungen 20,9 % der gesamten Steuererträge der Bundesstaaten und Kommunen in Australien aus. Besonders betroffen sind Queensland und New South Wales mit 22,5 % bzw. 22,4 %, während Victoria bei 20,4 % liegt. Das ACT ist da besser dran, da es von Stempelsteuer auf Grundsteuer umschaltet.
Ein Markt mit hohen Preisen und gleichzeitig weniger Verkäufen? Das klingt paradox, ist aber eine Realität, die die Einnahmen schwächen kann, weil es weniger steuerpflichtige Ereignisse gibt. Die Bundesstaaten stehen also vor einem Dilemma: Sie brauchen eine Verbesserung der Wohnraumverfügbarkeit und profitieren gleichzeitig von hochpreisigen Immobilienverkäufen. Ein echter Balanceakt!
Immobilienmarktbericht Deutschland
<pJetzt wird's interessant: Der Immobilienmarktbericht Deutschland, der alle zwei Jahre vom Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse (AK OGA) veröffentlicht wird, könnte hier Licht ins Dunkel bringen. Die Ergebnisse für die Jahre 2023 und 2024 werden im Dezember 2025 veröffentlicht und versprechen spannende Einblicke. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) hat zusammen mit dem AK OGA ein neues Dashboard entwickelt, das interaktive Karten und Diagramme zu Kaufpreisen, Geldumsätzen und Transaktionszahlen von Wohnimmobilien bietet. Diese Daten könnten helfen, die aktuellen Trends besser zu verstehen!
Das Dashboard zeigt regionale Daten für die Berichtsjahre 2023 und 2024, die auf anonymisierten Informationen aus notariellen Kaufverträgen basieren. So erhalten wir ein besseres Bild von der Marktlage in Deutschland und können Entwicklungen nachvollziehen. Besonders spannend wird sein, wie sich die Preise und Umsätze in den nächsten Jahren entwickeln, vor allem in Metropolräumen und wirtschaftsstarken Regionen.
Preisentwicklung und regionale Unterschiede
Eine aktuelle Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW Köln) prognostiziert, dass die Wohnimmobilienpreise in Deutschland bis 2035 unterschiedlich steigen werden. In Metropolräumen und wirtschaftlich starken Regionen wie Süddeutschland und Berlin sind steigende Preise zu erwarten, während in vielen anderen Regionen die Preise stagnieren oder sogar sinken. Der mittlere Quadratmeterpreis für Wohnimmobilien soll von etwa 3.024 Euro (2025) auf etwa 4.092 Euro (2035) ansteigen, was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von rund 1,1 Prozent entspricht.
Die höchsten Preissteigerungen bis 2035 erwartet man in Berlin mit 2,4 % pro Jahr, gefolgt von Bremen (1,8 %) und Brandenburg (1,6 %). In ländlichen Regionen hingegen stagnieren die Preise oder sinken sogar, was durch demografische Schrumpfung und schwächere Nachfrage bedingt ist. Hier wird es immer wichtiger, die Verfahren zu beschleunigen und Standards zu senken, um Wohnraum zu schaffen, während man gleichzeitig den Erhalt und die Modernisierung in schrumpfenden Regionen im Blick hat.
Der Immobilienmarkt ist in Bewegung und die kommenden Jahre werden zeigen, wie sich diese verschiedenen Faktoren auswirken. Bleiben wir gespannt auf die Entwicklungen!